La Cour d’appel, Montpellier a annulé pour dol le 24 Juillet 2014 une vente d’un immeuble situé à Carcassonne. On retrouve parmi les parties des noms biens connus de ceux qui suivent les affaires de défiscalisation SAS OMNIUM FINANCE, SAS STELLIUM IMMOBILIER anciennement dénommée « OMNIUM CONSEIL », ALLIANZ IARD, SA CREDIT FONCIER DE FRANCE, SA AXA FRANCE VIE. Le motif est intéressant car il est reproché aux promoteur, vendeur commercialisateur d’avoir caché la saturation du marché immobilier.
La décision de la Cour décrit minutieusement les circonstances du dol :
« Lorsque les époux Z., domiciliés à Montpellier, ont été approchés par l’agent commercial mandaté par la société Omnium Conseil en vue de leur proposer des « conseils en investissements » (cf carte professionnelle de Daniel C.), il leur a été remis une plaquette de commercialisation de la […].
Cette plaquette, de format A4 composé en triptyque et imprimée sur un support cartonné brillant contient des dessins de la résidence, des cartes d’implantation géographiques et diverses informations écrites sur le projet immobilier ; elle comporte au bas de la dernière page le logo de chacun des trois partenaires chargés de la « Conception et Réalisation » parmi lesquels se trouve le groupe « LP Promotion ».
Or, la Sci Domaines des Lices dépend du groupe « LP Promotion » ainsi que cela est établi par le courrier à l’entête de « LP Promotion » qu’elle a adressé aux époux Z. le 26 mars 2008.
Dans ces conditions, la Sci ne peut raisonnablement soutenir qu’elle n’a jamais eu connaissance de ce dépliant alors que celui-ci a été validé par le groupe « LP Promotion » dont elle dépend, ce qui conforte d’ailleurs les allégations de ses mandataires selon lesquelles ce document a même été édité par le promoteur.
Cette plaquette vante les attraits exceptionnels de Carcassonne et de « sa campagne ondulée sur fond de montagne noire », la qualité de la résidence avec son « abondance d’ocre dans un jardin méditerranéen », « ses appartements lumineux et confortables dans une ambiance boisée » et insiste sur « l’investissement de qualité, dans une ville médiévale séduisante et innovante à la conquête du futur (…) situé dans le quartier très prisé du Bouriac (…) qui lui garantissent une forte demande locative ».
Dans le paragraphe consacré à l’investissement de qualité il est écrit que « le Domaine des Lices offre aux investisseurs l’opportunité d’un placement idéal, sûr et rentable à court terme, gage d’un niveau de défiscalisation performant, tout en constituant à long terme un patrimoine immobilier sécurisant ».
La Sci Domaine des Lices dépend du groupe LP Promotion et exerce l’activité de promoteur professionnel. Lorsqu’elle a décidé d’implanter son projet immobilier défiscalisé sur Carcassonne, elle connaissait l’état du marché immobilier local et c’est en toute connaissance de cause qu’elle a proposé à la vente, via sa plaquette de commercialisation pré-contractuelle, des appartements en l’état futur d’achèvement présentés comme étant des placements financiers « sûrs et rentables à court terme » en raison de la « forte demande locative » et des avantages fiscaux incitatifs.
Or, il est acquis que les époux Z. n’ont jamais pu louer leur appartement, même après des baisses de loyer, et qu’ils ont perdu définitivement toute possibilité de bénéficier de la défiscalisation prévue par le dispositif dit « de Robien » ainsi que cela leur a d’ailleurs été confirmé par la société Omnium Conseil (Omnium Finance) dans un courrier daté du 18 avril 2008.
Ils se retrouvent propriétaires d’un appartement au sein d’une résidence de qualité très médiocre (cf le commentaire de l’architecte des Bâtiments de France dans l’arrêté de permis de construire) pour le financement duquel ils ont emprunté la somme de 152.590,00 € en principal à taux variable sur 27 ans. Cet appartement n’a jamais trouvé de locataire ce qui a privé subséquemment les époux Z. de l’avantage fiscal de Robien.
Comme le fait remarquer très justement le premier juge et cela n’est pas utilement discuté par les parties, le marché locatif a été totalement saturé sur Carcassonne puisque le nombre de demandes de permis de construire a explosé entre 2001 et 2005 en augmentant de + 712% par rapport à la période quinquennale précédente.
L’état de saturation du marché immobilier carcassonnais a été tel à compter de la période 2001/2005 que, encore en 2012, il restait plus de 3.000 logements vacants dans la cité cathare dont plus de 850 dans le seul centre ville.
Lorsqu’elle a obtenu son permis de construire en décembre 2003 et fait démarcher les époux Z. courant 2004 afin de financer son projet (contrat de réservation signé en octobre 2004), cet état de saturation qui devait arriver à son paroxysme en 2005 était déjà observable et la Sci, promoteur professionnel, n’ignorait rien des difficultés auxquelles la plupart de ses futurs investisseurs allaient devoir immanquablement se confronter pour trouver des locataires et bénéficier ainsi du rendement locatif et de la défiscalisation annoncés.
Malgré cette conjoncture locale très critique, la Sci a assuré aux investisseurs potentiels, par l’intermédiaire de la plaquette de commercialisation, un « placement sûr et rentable à court terme, gage d’une défiscalisation performante » dans le seul but de mener à terme son opération de promotion immobilière et de dégager, dans son intérêt bien compris, la plus-value escomptée.
Ces affirmations pré-contractuelles mensongères sur « la forte demande locative » et les caractères « sûr et rentable à court terme » du placement proposé, « gage d’une défiscalisation performante » vont bien au-delà de la simple exagération publicitaire tolérable et sont constitutives d’un dol à l’égard des acquéreurs.
Même si la commercialisation des appartements n’a été confiée par la Sci qu’à la société Omnium Conseil, sa holding Omnium Finance est intervenue directement dans l’exécution de ce mandat puisque Omnium Conseil a mandaté Daniel C., agent commercial membre du groupe Omnium Finance (cf sa carte de visite) qui a rédigé toutes les études personnalisées et de trésorerie remises aux époux Z. sur du papier à entête de la holding Omnium Finance.
Daniel C. et les sociétés Omnium Conseil et Omnium Finance sont des professionnels spécialisés dans le conseil en investissements financiers qui sont intervenus tous les trois dans l’exécution du mandat de commercialisation.
C’est à partir des affirmations mensongères contenues dans la plaquette du promoteur vendeur que ces mandataires professionnels ont pu faire miroiter aux époux Z. en août 2004, via une « étude financière personnalisée », un gain fiscal de 33.382 €, un gain financier net de 140.684 € et, à terme, un avantage financier net de 167.866 € sur l’ensemble de l’opération alors que ces professionnels du conseil en investissements financiers connaissaient l’état de saturation du marché immobilier carcassonnais déjà observable en 2004 et les aléas et risques très importants auxquels ils exposaient les époux Z. en les convaincant de s’engager dans ce projet.
Le dossier remis aux époux Z. par les mandataires contenait l’engagement écrit du promoteur de prendre à sa charge divers frais au titre de la transaction, une grille des loyers et des prix par type d’appartement, un mandat de gestion locative avec l’agence partenaire de l’opération ainsi qu’une assurance en cas de vacance locative pendant une durée maximale de 12 mois.
Ce dossier pré-contractuel était destiné à faire croire aux époux Z. que leur investissement était avantageux et sans aucun risque puisque, même dans l’hypothèse présentée comme peu probable (en raison de la prétendue « forte demande locative ») d’une vacance locative, celle-ci devait être intégralement prise en charge pendant une durée comprise entre 3 mois et 12 mois alors que la saturation du marché immobilier locatif local rendait l’opération fortement aléatoire même au-delà de 12 mois, ce qui n’a pas manqué de se vérifier puisque les époux Z. n’ont jamais pu louer leur appartement.
Ce faisant, les mandataires professionnels ont commis un dol à l’endroit des époux Aubert.. « .
Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 30 novembre 2018.
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