La Cour d’appel de Rennes vient de donner raison le 1er mars 2019 à des acquéreurs qui avaient acquis leur bien auprès de la société EDELIS anciennement AKERYS Promotion.

La motivation du jugement est intéressante car la Cour considère qu’AKERYS avait manqué à son devoir d’information pré-contractuelle et l’on sait que ce promoteur commercialisait tous ses produits immobiliers de la même manière…

« Mais il sera sur ce point relevé que le plan d’épargne fiscal élaboré par la société Celtic Conseil consiste en une analyse précise et détaillée de la situation personnelle des acquéreurs et de l’avantage fiscal qu’ils sont susceptibles d’en retirer dans le cadre du dispositif Scellier ; il sera notamment relevé que ce plan prévoyait, par l’application de la réduction d’impôt afférente, une solution ‘optimale’ autofinancée sur 9 ans.

Si la société Akerys fait valoir que les acquéreurs n’étaient pas tenus par ce plan d’épargne, il ne ressort d’aucun élément qu’une alternative ait été étudiée.

S’il est constant que ce plan d’épargne fiscal présenté établi sur des documents précisant le caractère non contractuel du plan n’emportait aucune garantie quant à la performance effective de l’investissement sur le plan financier, il apparaît suffisamment établi que la perspective du bénéfice de l’avantage fiscal résultant du dispositif de la loi Scellier, présenté par le vendeur, a eu manifestement une influence sur le consentement des acquéreurs.

S’il apparaît que le vendeur a su se prévaloir de l’intérêt du dispositif résultant de l’avantage fiscal de la loi Scellier auprès des acquéreurs, il ne ressort d’aucun élément que les acquéreurs aient été informés de la nécessité que le bien soit effectivement donné à bail dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement des travaux ou de l’acquisition alors que c’est au constat de ce que le bien n’avait pas été loué dans l’année de son achèvement que l’administration fiscale a refusé aux époux Le B. le bénéfice de la réduction d’impôt.

Si la société Akerys soutient que les dispositions de la loi Scellier étaient largement connues et il ne ressort d’aucun élément que les acquéreurs, dont le caractère averti n’est pas soutenu, aient une connaissance particulière des dispositifs fiscaux et singulièrement des restrictions légales à l’admission au bénéfice de la réduction d’impôts.

Si par la conclusion d’un contrat d’assurance garantissant les pertes locatives, en sus de la garantie offerte par le vendeur, les acquéreurs ont manifesté leur conscience de l’existence du risque financier tenant à l’absence de location du bien, ce dont ils ont entendu se prémunir dans la limite de leur contrat, il ne ressort d’aucun élément qu’ils ont été à même d’apprécier l’existence d’un risque sur le plan fiscal ».

Le montant de l’indemnisation est chiche (15.000 euros) car la Cour considère qu’au jour du procès les demandeurs n’ont pas prouvé que leur bien avait perdu de sa valeur par rapport à l’achat ; cette preuve peut être apportée par une expertise ou bien si le bien est revendu.

Enfin on ignore si cette décision a fait l’objet d’un pourvoi.

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 19 avril 2019.

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