La société Pichet avait été condamnée pour dol par la Cour d’appel de Pau le 18 décembre 2020, tant en raison de sa qualité de promoteur, que pour avoir absorbé sa filiale de commercialisation CAPITALYS.

La Cour de cassation a confirmé cet arrêt par décision en date du 20 Avril 2022.

La décision comprend l’analyse de plusieurs fondements, dont le plus intéressant est le dol, qui est défini ainsi dans le Code Civil  article 1137 :

« Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. »

La Cour d’appel de Pau a alors étudié de manière minutieuse les simulations effectuées par la société CAPITALYS et ces simulations sont bâties toujours sur le même modèle, ce qui laisse l’espoir à de nombreux investisseurs placés dans la même situation.

« La revalorisation de 2% par an est appliquée au prix du bien … en revanche pour un contrat passé après la fin du mois de novembre 2008, cette revalorisation constitue un argument de vente frauduleux de la part d’un professionnel de l’immobilier ; « 

« la somme qualifiée d’épargne n’est pas une disponibilité financière (ce qui est le sens du mot épargne qui ne fait pas référence à utilisation qu’on peut en faire) ; il s’agit d’une dépense effectivement payée à la banque prêteuse et qu’il faut assumer sauf à risquer d’être saisi ; présenter cette dépense comme une épargne induit en erreur ;

« la simulation contient donc en ‘entrées’ les loyers nets de charge, les économies d’impôts qui sont aléatoires et une ‘épargne’ qui n’en est pas une ; la somme de ces entrées et de ces sorties doit être nulle, mais ce n’est pas un autofinancement, ce n’est qu’un équilibre de données comptables.

« En résumé, le dol est démontré en l’espèce par les éléments concordants suivants pris dans la simulation et non dans l’opération réelle :

—  le gain à 9 ans artificiellement augmenté du simple au double en utilisant fallacieusement la valeur d’achat T.T.C. et non la valeur H.T. comme assiette de sa prise de valeur nette (revalorisée ou non) rapportée à la diminution du capital restant dû sur l’emprunt en basant fallacieusement la prise de valeur nette du valeur du bien; compte tenu de la durée de l’emprunt envisagé (et non de l’emprunt réel), se trouve affichée une valeur du double environ ; le gain de valeur nette du bien n’est pas de 53.958 euros comme indiqué mais de l’ordre de 32.000 euros (avec une revalorisation du bien acceptée comme hypothèse valable) ;

— cette présentation n’a été possible que parce qu’au départ du raisonnement, le calcul d’impôt n’a été posé dans aucune des deux hypothèses à comparer que sont d’abord la situation actuelle de la personne démarchée ensuite l’hypothèse d’un achat aux prix et conditions envisagés ; le recours à l’écrit pour convaincre supposait qu’à tout le moins fût établi un document exhaustif posant correctement les hypothèses ; au lieu de cela, il est aisé de constater que l’acquéreur s’est trouvé submergé par un flot d’affirmations arithmétiquement incontrôlables ; si les calculs demeurent simple sans exiger d’expertise, ils n’ont été reconstitués par aucune des parties au procès, qui se sont bornées à inviter la juridiction à le faire au travers des critiques formulées ou des affirmations soutenues en défense.

— on note que les manuscrits conservés (pièce 2-3 et 2-4 de B C) sont confus et qu’ils laissent comprendre que la réduction de 6% de la valeur du bien entre dans les charges déductibles servant à déterminer un loyer net ; cette valeur n’est pas déduite des charges réductibles mais du revenu imposable

— les calculs d’impôts ne sont pas refaits crayon en main avec application des formules d’imposition et référence à toutes les déductibilités prévues par le CGI.

Il résulte ensuite de la propre argumentation de la SAS PROMOTION PICHET et de la S.C.I. MESTADE, que cette méthode de commercialisation est généralisée et applicable à tous les dossiers plaidés. »

La  Cour d’appel de Pau a refusé l’annulation de la vente, mais a considéré qu’il y avait 2 chances sur 3 que le demandeur n’aurait pas contracté si Pichet/CAPITALYS n’avait pas commis de dol.  Elle a donc estimé que le préjudice était égal au 2/3 de la perte de valeur.

La Cour d’Appel a ensuite condamné PICHET à une somme de 5.000 euros en réparation du préjudice moral  et de de 5.000 euros en compensation de frais irrépétibles.

La Cour de Cassation a donc confirmé en ces termes l’analyse de la Cour d’ appel de Pau :

« Après  avoir procédé à une analyse détaillée de l’ensemble des documents produits et débattus entre les parties, la cour d’appel, qui a retenu que le dol était démontré par un gain à neuf ans artificiellement augmenté environ du double en utilisant fallacieusement la valeur d’achat toutes taxes comprises (TTC) et non la valeur hors taxes du bien comme assiette de sa prise de valeur nette rapportée à la diminution du capital restant dû sur l’emprunt, que la revalorisation du prix TTC était destinée à endormir la vigilance des cocontractants et que les acquéreurs avaient été trompés sur le gain attendu, majoré quasiment du simple au double, a caractérisé l’intention dolosive du mandataire. Elle a pu déduire de ces seuls motifs que le mandataire était responsable du préjudice causé par le dol commis au préjudice des acquéreurs. »

Par leur pertinence, ces deux arrêts feront certainement jurisprudence, ce qui devrait donner de l’espoir à des investisseurs ayant acquis sur la base de fausses simulations.

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 29 avril 2022.

Pour me contacter
Par courriel : juaye@france-lex.com (objet « Pangelex » et votre numéro de téléphone) ou
Par téléphone au 01 40 06 92 00 (8h-20h en semaine – 8h-13h le samedi).

Merci pour vos témoignages et commentaires ! 
Pour témoigner et nous aider à faire bouger les lignes :
Auprès d’Erin à l’adresse : contact@pangelex.com