Les pièges de la défiscalisation immobilière, une mécanique bien rodée
Si vous n’avez pas été convaincus par nos « Arnaques en bref », cet article vous explique par le menu comment le piège de la défiscalisation immobilière se referme sur le contribuable-investisseur.
L’occasion de détailler le rôle de tous les protagonistes impliqués dans une stratégie frauduleuse bien rôdée.
Le promoteur
La pénurie de terrains disponibles dans les zones attractives pousse les promoteurs à rechercher des terrains dans des régions plus éloignées, en général l’Outre-Mer et à proximité des certaines villes de Province.
Pour le promoteur, c’est « tout bénéfice » puisque les prix de ces terrains sont faibles. Pour le particulier en revanche, c’est une autre histoire car en général ces zones étant moins attractives, la demande locative est faible, alors que c’est précisément sur ce point qu’il devra s’engager !
La société de défiscalisation immobilière
Une fois le terrain acheté, le promoteur fait intervenir une société de défiscalisation, (également appelée dans ce blog « le commercialisateur »), afin de vendre ces logements en cours de construction.
La force de ces sociétés : des commerciaux extrêmement efficaces aux techniques de ventes agressives…
Les commerciaux de la défiscalisation immobilière
Ces vendeurs ont des arguments en béton et une méthode auxquels le particulier désireux de réduire ses impôts aura du mal à résister.
Jouant sur la proximité, ces vendeurs mettent en confiance le particulier en se rendant chez lui ou sur son lieu de travail. Les liens se resserrent, le client se sent rassuré car le commercial s’occupe de tout et présente une offre globale (« un package ») qui, sur le papier, garantit une réduction fiscale et une rentabilité sur la base des loyers de plafonds prévus par la loi.
Une façon très habile de dissuader le client de se rendre sur le site et de ne pas « creuser » la question du prix. L’attention du client n’est attirée que sur les avantages fiscaux et sur l’attractivité du projet.
L’exploitant
La société en charge de la gestion du site : exploitation des biens immeubles, entretien, versement des loyers. Leur solidité financière et leur compétence ne sont pas garanties.
Les banques
Impossible de ne pas évoquer le rôle des banques dans cet engrenage puisqu’elles accordent des prêts relatifs à des projets immobiliers situés dans des zones déjà saturées en investissements locatifs. Il est donc clair dès le départ que la demande locative sera limitée ou peu pérenne.
Les notaires
Tout comme les banques, ils ne peuvent pas ignorer le manque d’attractivité de la zone de construction. Dans un arrêt du 30 avril 2009, la Cour de Cassation a d’ailleurs reconnu la responsabilité des notaires en matière d’opérations de défiscalisation immobilière. En cas de manquement ou de défaut à son devoir de conseil, le notaire s’expose à des dommages et intérêts
Le particulier
Notre particulier investisseur se retrouve propriétaire d’un bien immobilier surévalué, qu’il ne pourra louer qu’à un montant inférieur à celui prévu, ce qui inévitablement le met en grande difficulté dans le remboursement d’un emprunt souvent contracté sur 15 ou 20 ans.
La pire des situations est celle de ne pas pouvoir louer du tout car si le bien n’est pas loué à l’issue de la première année, le particulier ne peut bénéficier d’aucune réduction d’impôts puisqu’il n’a pas respecté son engagement.
Ces niches fiscales à haut risque sont la plupart du temps des placements toxiques, consultez les règles à respecter.
Vous êtes des copropriétaires en difficultés, vous pouvons échanger avec nous en toute confidentialité, je vous répondrai très vite : contact@pangelex.com
Erin B.
Publié pour vous le 16 novembre 2015
Bonjour Maitre,
Je me permets de vous contacter suite à l’article que vous avez publié « Des investisseurs Indemnisés » le 5 Février 2018 .
Voici un bref résumé de ma situation à mes parents et moi-même .
Fin 2010 nous avons acheté auprès de l’agence LMI ( La maison de l’investisseur rue Blomet paris 15 eme ) deux appartements :
– un pour mes parents de 40m2 d’une valeur de 275 000€ à Antibes
– un pour moi-même de 24 m2 d’ une valeur de 156 00 € situé à la Trinité ( Nice) .
Ayant consulté cette agence en octobre 2010 après démarchage celle-ci nous a clairement fait comprendre qu’il fallait signer impérativement avant la fin de l’année 2010 afin de bénéficier des avantages de la loi scellier ce qui a été le cas puisque LMI nous a présenté les deux biens ( ci-dessus ) avec une brochure commerciale nous vantent tous les points positifs et attrayants de la région avec des montants de loyers, defiscalisation, de revente au bout de 10 ans et à terme avec des profits de 1.5% par ans .
Aujourd’hui arrivant pratiquement au terme des 9 ans ( 1 ans pour atteindre les 9 ans minimum ) nous avons fait une estimation de nos biens afin de préparer la revente de ces bien du fait des charges qui sont en perpétuels évolution et de nombreux problémes de locataires .
Notre surprise a été de voir que les estimations sont de très loin bien en dessous des chiffres annoncés dans les documents de LMI à savoir
– pour mes parents un bien estimé à 180 00 € (-95 000 €) estimation faite fin mars 2018 par FONCIA.
– pour ma part un bien estimé à 90 000 € ( – 66 000 €) estimation faite fin mars 2018 par FONCIA.
Sachant que :
– la région n’a pas subi de crash immobilier depuis 2010.
– que la brochure ventait le grand potentiel d’emplois qui n’a pas bougé
Suite à cette estimation j’ai donc repris les documents données par l’agence La maison de l’investisseur afin de croiser les données qui à l’époque m’avaient été données afin de me convaincre de m’engager .
C’est valeurs n’étant pas du tout en cohérence avec les chiffres annoncés de l’époque j’ai donc demandé un rendez avec le PDG monsieur DESQUARTIERS qui n’a pas su me donner d’explications sur ces valeurs données à l’époque et la réalité d’aujourd’hui .
Il m’a expliqué que je n’avais pas de chance, que l’agence FONCIA en charge de l’estimation était je site : « une brelle » qu’ils ne connaissaient rien dans l’immobilier et que les estimations étaient fausses .
Il m’a donc conseillé pendant notre rendez-vous que j’ai enregistré , de me débarrasser de mon locataire en lui donner congé pour cause de vente, sans vendre afin de mettre cette appartement en AirBnB annuellement et de vendre séparément un des deux parkings .Si je ne me trompe pas donner un coger à un locataire juste pour le mettre dehors est illégal et celà peut se retourner contre moi .
J’ai donc entrepris une autre analyse du prix de l’immobilier pour ces deux appartements en contactant un autre professionnel de l’ immobilier « Meilleurs agents.com » ( meilleurs agents qui m’a indiqué les estimations suivantes :
– pour mes parents un bien estimé à une valeur de 192 000 € en me
précisant que l’immobilier à Antibes depuis 2010 au eu une progression de + 7.2 % valeur donnée par meilleurs agents )
– pour ma part un bien estimé à une valeur de 73 900 € en me précisant que l’immobilier à Nice depuis 2010 au eu une progression de + 2.8 % valeur donnée par meilleurs agents ) .
Voila brièvement notre situation actuelle pour mes parents et moi-même et je souhaiterais savoir si un recours est possible au vu des premiers éléments transmis .
Vous remerciant par avance pour votre retour et vos conseils .
Bien Cordialement
Johann GOFFETTRE
Bonjour Maitre
Je me permets de vous contacter suite à l’article que vous avez publié « Des investisseurs Indemnisés » le 5 Février 2018 .
Voici un bref résumé de ma situation à mes parents et moi-même .
Fin 2010 nous avons acheté auprès de l’agence LMI ( La maison de l’investisseur rue Blomet paris 15 eme ) deux appartements :
– un pour mes parents de 40m2 d’une valeur de 275 000€ à Antibes
– un pour moi-même de 24 m2 d’ une valeur de 156 00 € situé à la Trinité ( Nice) .
Ayant consulté cette agence en octobre 2010 après démarchage celle-ci nous a clairement fait comprendre qu’il fallait signer impérativement avant la fin de l’année 2010 afin de bénéficier des avantages de la loi scellier ce qui a été le cas puisque LMI nous a présenté les deux biens ( ci-dessus ) avec une brochure commerciale nous vantent tous les points positifs et attrayants de la région avec des montants de loyers, defiscalisation, de revente au bout de 10 ans et à terme avec des profits de 1.5% par ans .
Aujourd’hui arrivant pratiquement au terme des 9 ans ( 1 ans pour atteindre les 9 ans minimum ) nous avons fait une estimation de nos biens afin de préparer la revente de ces bien du fait des charges qui sont en perpétuels évolution et de nombreux problémes de locataires .
Notre surprise a été de voir que les estimations sont de très loin bien en dessous des chiffres annoncés dans les documents de LMI à savoir
– pour mes parents un bien estimé à 180 00 € (-95 000 €) estimation faite fin mars 2018 par FONCIA.
– pour ma part un bien estimé à 90 000 € ( – 66 000 €) estimation faite fin mars 2018 par FONCIA.
Sachant que :
– la région n’a pas subi de crash immobilier depuis 2010.
– que la brochure ventait le grand potentiel d’emplois qui n’a pas bougé
Suite à cette estimation j’ai donc repris les documents données par l’agence La maison de l’investisseur afin de croiser les données qui à l’époque m’avaient été données afin de me convaincre de m’engager .
C’est valeurs n’étant pas du tout en cohérence avec les chiffres annoncés de l’époque j’ai donc demandé un rendez avec le PDG monsieur DESQUARTIERS qui n’a pas su me donner d’explications sur ces valeurs données à l’époque et la réalité d’aujourd’hui .
Il m’a expliqué que je n’avais pas de chance, que l’agence FONCIA en charge de l’estimation était je site : « une brelle » qu’ils ne connaissaient rien dans l’immobilier et que les estimations étaient fausses .
Il m’a donc conseillé pendant notre rendez-vous que j’ai enregistré , de me débarrasser de mon locataire en lui donner congé pour cause de vente, sans vendre afin de mettre cette appartement en AirBnB annuellement et de vendre séparément un des deux parkings .Si je ne me trompe pas donner un coger à un locataire juste pour le mettre dehors est illégal et celà peut se retourner contre moi .
J’ai donc entrepris une autre analyse du prix de l’immobilier pour ces deux appartements en contactant un autre professionnel de l’ immobilier « Meilleurs agents.com » ( meilleurs agents qui m’a indiqué les estimations suivantes :
– pour mes parents un bien estimé à une valeur de 192 000 € en me
précisant que l’immobilier à Antibes depuis 2010 au eu une progression de + 7.2 % valeur donnée par meilleurs agents )
– pour ma part un bien estimé à une valeur de 73 900 € en me précisant que l’immobilier à Nice depuis 2010 au eu une progression de + 2.8 % valeur donnée par meilleurs agents ) .
Voila brièvement notre situation actuelle pour mes parents et moi-même et je souhaiterais savoir si un recours est possible au vu des premiers éléments transmis .
Vous remerciant par avance pour votre retour et vos conseils .
Bien Cordialement
Johann GOFFETTRE
Bonjour , je fais partie des investisseurs , dupés par ce promotteur , et dans cette résidence là , en particulier : domaine de Nore à Carcassonne .
Pour référence cet article de la Dépèche
https://www.ladepeche.fr/article/2017/08/28/2634683-nouveau-succes-victime-folie-defiscalisation.html .
Sachant que le promoteur à été condamné en appel à Montpellier , est-il possible de faire une action en justice , en s’appuyant sur cette décision ?
Merci pour votre réponse C Beaudouin
Bonjour,
Victime comme beaucoup d’autres de la société AKERYS, (revente prévue d’un appart à 66000 pour un achat de 153000), vous demande de bien vouloir m’indiquer s’il y a possibilité de recours ou non.
En vous remerciant d’avance,
Cher Monsieur,
Nous vous remercions pour votre confiance et pour votre contribution sur notre blog.
Votre demande est transmise dès ce soir à Maître du Manoir de Juaye qui vous contactera par mail dans les meilleurs délais.
Bien à vous.
Erin
Bonjour, je suis dans le même cas que ce monsieur : un T2 acheté en Vefa 143000 € en 2010, terminé en Juin 2011 et loué en septembre 2011. J’arrive donc à la fin des 9 ans de détention en location et on m’annonce sereinement que mon bien ne vaut plus que 106000 € soit 30% de moins qu’il y a 10 ans, alors que sur les 5 dernières années l’immobilier à augmenté de 20% dans le même temps. Il me semble donc que je suis en droit de demander l’annulation de la vente non ? Merci d’avance pour votre réponse
Chère Madame,
Nous vous remercions pour votre contribution et votre confiance. Votre demande a été transmise à Maître du Manoir de Juaye qui vous contacte dans les meilleurs délais.
Bien à vous.
Erin.