Dans les opérations de défiscalisation « Loi Malraux« , les investisseurs achètent, pour un prix souvent modique, un bien situé en secteur sauvegardé et ils s’engagent à contribuer aux travaux de rénovation pour un montant très important parfois égal au décuple du prix d’acquisition.

Les travaux doivent obligatoirement être réalisés par une Association foncière urbaine libre (AFUL) ou Association syndicale libre (ASL). Si l’ASL n’est pas constituée légalement, elle n’a aucun droit à percevoir des fonds.

Des époux avaient refusé pour ce motif de régler les appels de fonds, la Cour d’appel de Douai (du 12 février 2014 et 4 février 2015) leur avait donné tort et les avait condamnés à régler une somme de plus de 261.000 euros.

La Cour de cassation (7 Juillet 2016 N° 15-15.818, 835) a censuré ces décisions en considérant que les investisseurs n’avaient pas donné leur consentement à la constitution de l’ASL. Ils ne devaient donc pas payer les travaux.

« Mais sur le second moyen :

Vu l’article 7 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 ;

Attendu que les associations syndicales libres se forment par le consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit ;

Attendu que, pour condamner M. et Mme X… à payer une certaine somme à l’association syndicale, l’arrêt du 4 février 2015 relève que les actes de consentement ont été signés entre les mois de juin et novembre 2007 et que les statuts de l’association syndicale ont été déposés à la préfecture le 12 novembre 2007 et retient que la société Immobilière Saint-Jean était en cours de formation à la date d’acquisition de ses lots dans les bâtiments B et C, le 16 avril 2007, qu’elle n’a pas donné son consentement à la constitution de l’association syndicale puisqu’elle n’était pas encore dotée de la personnalité morale mais qu’elle a vendu ses lots 18 et 42 et qu’il résulte des statuts de l’association syndicale actualisés au 28 novembre 2009 que les acquéreurs sont devenus membres de celle-ci ;

Qu’en statuant ainsi, la Cour d’appel, qui a constaté l’absence d’adhésion de la société Immobilière Saint-Jean à la constitution de l’association syndicale, a violé le texte susvisé ».

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 20 septembre 2016.

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