La Cour d’appel de Toulouse a rendu le 27 janvier 2020 une nouvelle décision dans un litige où l’on retrouve des protagonistes bien connus comme EDELIS-AKERYS et IFB. On ignore si cette décision a fait l’objet d’un pourvoi.
Les investisseurs lésés n’ont pas eu gain de cause au final, mais cette décision est intéressante sur le problème de la prescription. Ils avaient acheté leur bien en 2007.
Le jugement du tribunal avait retenu la prescription de l’action engagée contre IFB France et AKERYS PARTICIPATION au titre du manquement au devoir d’information et de conseil par acte d’huissier du 13 décembre 2013, considérant que le délai de prescription avait commencé à courir lors de la signature du contrat de vente et non lorsque l’investissement a commencé à se révéler non rentable du fait de la conjoncture économique qui aurait dû être prise en compte lors de la souscription du contrat.
La Cour d’Appel met à néant cette motivation dans les termes suivants :
« Il est admis que le point de départ de l’action en responsabilité pour manquement à l’obligation pré-contractuelle d’information et de conseil est le jour de la réalisation du dommage ou le jour où il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas connaissance précédemment.
Des éléments versés à la procédure, il ressort que les époux B. ne sont pas parvenus à louer leur bien pendant 11 mois entre février 2012 et janvier 2013, date à laquelle ils ont accepté une baisse de loyer de 131 euros par mois. De même, c’est à compter de l’expertise réalisée à leur demande le 18 décembre 2012 qu’ils affirment avoir constaté la surévaluation du bien acquis. C’est donc au plus tôt en février 2012 et au plus tard en janvier 2013 que les époux B. ont eu connaissance des faits dommageables fondant leur action en responsabilité.
Par voie de conséquence, l’action en responsabilité exercée par les époux B. par acte d’assignation du13 décembre 2013, a été engagée dans le respect du délai de prescription de cinq ans à compter de la date de révélation des faits dommageables susvisés, elle doit être déclarée recevable ».
Il ressort de cette motivation de la Cour d’Appel qu’il faut éviter d’évoquer la différence entre les loyers figurant sur les simulations et ceux réellement obtenus ou les problèmes fiscaux et se limiter à invoquer la valeur du bien soit au moment de l’acquisition soit à l’issue de la période d’immobilisation fiscale.
Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 2 avril 2020.
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