La Cour d’appel de Montpellier a rendu une décision intéressante le 6 Avril 2023. Les défenderesses étaient les sociétés EDELIS-AKERYS ainsi qu’une banque qui ne jouait qu’un rôle marginal dans l’affaire.

Le commercialisateur la société Occitania Finances en liquidation n’était donc pas partie à l’instance.
La Cour a affirmé que le promoteur la société AKERYS ne pouvait éluder sa responsabilité en soutenant qu’elle n’était pas responsable de la faute du commercialisateur :

« Il ressort des pièces produites que si la SAS Akerys Promotion devenue société Edelis, n’est pas le vendeur du bien en cause, c’est elle qui dans le cadre de son activité professionnelle de promotion immobilière, s’est vue confiée la promotion des biens faisant partie de l’immeuble en état de futur achèvement et a conclu avec les consorts [W]-[I] le contrat de réservation de leur appartement signé le 7 mai 2008, ce contrat ayant été établi au nom de la SAS Akerys Promotion, représentée par la société Occitania Finances. Le fait que la société Akerys Promotion ait seulement donné mandat à la société Occitania Finances de rechercher des acquéreurs et de conclure un contrat de réservation en vue de cette vente ne fait pas obstacle à la possibilité pour les acquéreurs de rechercher la responsabilité délictuelle de la société Akeris Promotion, aujourd’hui Edelis fondée sur l’existence de fausses d’informations contenues dans des documents qui leur ont été remis par son mandataire et relatives à la rentabilité fiscale de l’opération alors même que l’un de ces documents comporte le logo de la société Akerys Promotion et que l’étendue de ce mandat est contestée par les appelants.« 

Les tentatives des promoteurs de se dissocier des agissements des commercialisateurs semblent de plus en plus vouées à l’échec.

La Cour a cependant débouté sur le fondement de la prescription les demandeurs pour des motifs auxquels il n’est pas possible d’adhérer.

Premier motif : les demandeurs se sont plaints d’une surévaluation du bien au moment de son acquisition et la Cour a jugé qu’il aurait pu se renseigner et qu’en tout état de cause l’immobilier fluctue. Ce dernier point n’est pas contestable mais les demandeurs, compte tenu du caractère atypique des acquisitions en défiscalisation, ne pouvaient prévoir l’ampleur de la variation.

Second motif :  le montant des loyers ne permettait pas de couvrir une mensualité d’emprunt et dès lors c’est dès la signature du bail que les demandeurs auraient du réagir. Ce motif est des plus étranges puisqu’il faut rajouter à tout le moins le montant de l’avantage fiscal. Il est possible, mais la décision ne le précise pas, que les demandeurs aient invoqué cet argument eux mêmes en sciant la branche sur laquelle ils sont assis.

Sur le point de la prescription, la décision n’est pas fondée et les demandeurs devraient saisir la Cour de cassation

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 22 mai 2023.

Par courriel : juaye@france-lex.com (objet « Pangelex » et votre numéro de téléphone) ou
Par téléphone au 01 40 06 92 00 (8h-20h en semaine – 8h-13h le samedi).