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Résidences services : comment solliciter une réévaluation des loyers à la fin du bail

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Dans les résidences services, le montant du loyer est souvent dérisoire et couvre à peine les frais ou remboursements des investisseurs malheureux qui ont été entrainés dans cette situation le plus souvent par des commerciaux indélicats.

Face à une telle situation, certains investisseurs sollicitent une annulation de la vente ou des dommages et intérêts pour défaut de conseil.

Il existe cependant une troisième voie qui est de solliciter une réévaluation des loyers à la fin bail.

En effet, sauf exception (par exemple pour les résidence étudiantes), les tribunaux jugent qu’une résidence service est monovalente ce qui permet de demander une réévaluation du loyer pour le porter au prix du marché.

Dès lors, comment déterminer la valeur du marché ?

Il existe en réalité plusieurs méthodes d’évaluation des loyers comme le rappelle justement la Cour d’appel de Poitiers, le 8 Février 2022 – n° 17/02335

  • la méthode par comparaison directe, affectée d’un coefficient 3, en comparant la résidence X à d’autres résidences services comparables sur le secteur géographique, le type de structure et la situation locative (dans 12 établissements dans la campagne des Deux-Sèvres, sur les secteurs de La Rochelle, Rochefort et Saint-Jean d’Angély), qu’à du logement « classique » en copropriété, en raison de la nature de ces logements, s’agissant d’appartements privatifs, et en appliquant une majoration de 15 % par rapport à ce marché compte tenu des services proposés
  • la méthode hôtelière, affectée d’un coefficient 2, par référence à l’article 145-36 du Code de commerce permettant de s’en tenir aux seuls usages observés dans la branche d’activité de résidences services seniors, en l’espèce par analogie à l’hôtellerie (méthode calculée en appliquant un « taux de recette » à la recette maximale « hébergement », corrigée par le taux de remplissage et des majorations en vertu des formules restauration et des recettes annexes
  • la méthode du ratio, affectée d’un coefficient 1, de plus en plus utilisée dans les articles de presse spécialisée pour déterminer la rentabilité économique des établissements médicaux sociaux de type EHPAD.


La Cour d’appel a cependant écarté cette dernière méthode et la première pour ne retenir que la méthode hôtelière.

Cette méthode consiste à partir du chiffre d’affaires corrigé de l’exploitant et de considérer qu’une fraction doit revenir au bailleur.

Le chiffre d’affaires est notamment corrigé en fonction du taux d’occupation, des services rendus par la résidence, et de la concurrence éventuelle.

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 7 novembre 2022.


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Autre décision intéressante en matière de prescription transposable aux opérations de défiscalisation

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La Cour de cassation a rendu une décision intéressante en matière de prescription transposable aisément aux opérations de défiscalisation.

Un associé d’une société civile apprend que sa belle sœur a acquis en imitant sa signature ses parts sociales. Il l’assigne mais la belle sœur estime que l’affaire est prescrite puisque la cession des parts a été publiée au greffe depuis plus de cinq ans .

Mais l’associé rétorque que le point de départ de la prescription est le jour où il a connu la fraude.

La Cour de cassation lui a donné raison en ces termes :

« 9. L’absence de consentement constituant, comme le vice du consentement, une cause de nullité inhérente à l’une des parties, le délai de prescription de cinq ans ne court qu’à compter du jour de sa découverte.

10. L’action en nullité de la cession de ses parts sociales engagée par M. [U] [O] en invoquant la falsification de sa signature s’analyse en une action fondée sur une absence de consentement.

11. Il s’ensuit qu’elle était soumise au délai de prescription quinquennal de l’article 1304 précité, courant à compter du jour où M. [U] [O] a eu connaissance de l’acte comportant sa signature falsifiée.

12. En second lieu, il résulte de l’article 1865 du Code civil que la publication de l’acte de cession de parts sociales au registre du commerce et des sociétés est destinée à assurer l’opposabilité de l’acte aux tiers. 

13. Il s’ensuit que la présomption de connaissance de l’acte résultant de l’accomplissement de cette formalité ne s’applique pas dans les rapports entre les parties à l’acte.

14. Ayant souverainement relevé que M. [U] [O], qui n’avait aucune raison particulière de consulter Infogreffe et de se rendre compte qu’il avait été dépossédé de la part qu’il détenait dans la SCI au moyen d’un faux, n’avait eu connaissance de ce faux que le 24 juin 2014, lorsqu’il avait porté plainte, la Cour d’appel en a exactement déduit que l’action introduite le 21 décembre 2016 n’était pas prescrite. »



Cette décision est bien entendu transposable en matière de dol et le point 14 est particulièrement intéressant puisque la Cour a jugé que le justiciable n’avait pas de raison de consulter le greffe, tout comme un investisseur lésé  n’a pas de raison de s’informer de la valeur de son bien avant la date à laquelle il peut vendre.

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 25 juillet 2022.

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Des règles applicables à la prescription, des arguments pour les investisseurs lésés

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Dans un domaine qui n’a rien à voir avec la défiscalisation, la Cour de Cassation vient de rappeler les règles applicables à la prescription ; ces règles peuvent être reprises par les investisseurs lésés pour répondre à l’argumentation des promoteurs selon laquelle la prescription court à compter de la date du contrat.

Vu l’article 2224 du Code civil :

– 13. Il résulte de ce texte que la prescription d’une action en responsabilité civile court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance.

– 14. Pour déclarer prescrite l’action des salariés, les arrêts après avoir énoncé qu’en application de l’article 2224 du Code civil, en matière de responsabilité civile, le point de départ du délai de prescription est la date à laquelle le dommage se manifeste au titulaire du droit, retiennent que le préjudice allégué, à savoir la restriction des possibilités du salarié de rechercher du travail du fait de l’application d’une clause dite de loyauté qui serait nulle, s’est manifesté au titulaire du droit lors de la signature de son contrat de travail contenant ladite clause, date à laquelle il a eu connaissance de la clause litigieuse, et non pas à la fin de la relation contractuelle.

– 15. En statuant ainsi, alors que le dommage causé par la stipulation d’une clause de loyauté illicite ne se réalise pas au moment de la stipulation de la clause mais se révèle au moment de sa mise en oeuvre, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’ils déclarent prescrite l’action indemnitaire fondée sur l’application de la clause de loyauté, les arrêts rendus le 3 juillet 2020, entre les parties, par la Cour d’appel de Lyon ;

Remet, sur ce point, les affaires et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ces arrêts et les renvoie devant la Cour d’appel de Lyon autrement composée.

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 18 juillet 2022.

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Délai de prescription : la décision de justice qui peut tout changer

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Dans un arrêt du 28 février 2022, la Cour d’appel de Toulouse se prononce sur le point de départ de la prescription de l’action en responsabilité délictuelle engagée par l’acquéreur d’un appartement en VEFA dans le cadre du dispositif « de Robien » à l’encontre des intermédiaires commerciaux de l’opération immobilière.

Cette décision n’est en apparence que défavorable aux investisseurs situés dans une situation similaire.

En effet, la Cour a considéré que la prescription commençait à courir à compter du premier incident qui aurait du alerter l’investisseur et non à compter de la signature du contrat comme tentent de soutenir les promoteurs et commercialisateurs.

Dans les dossiers que nous traitons, les investisseurs reçoivent des loyers assez proches du montant promis sur les simulations, défiscalisent et ne découvrent le pot aux roses que lorsqu’ils tentent de vendre leur bien.

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 28 juin 2022.

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Réévaluer le loyer des résidences services

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L’actualité, liée notamment à la crise du COVID, a remis en évidence les problèmes délicats rencontrés par les investisseurs qui ont acheté un appartement, et leur donne à bail dans le cadre d’une résidence services.

Très souvent, le montant du loyer est bien en deçà du loyer pratiqué. Dès lors, les investisseurs sont pris dans un dilemme :

– Résilier le bail, mais ils s’exposent alors à payer une indemnité d’éviction

– Essayer d’obtenir un meilleur loyer.

Plusieurs méthodes sont possibles pour réévaluer le loyer des résidences services :

La méthode hôtelière qui ne doit pas être favorable aux investisseurs puisque dans toutes les décisions, les investisseurs tentent d’y échapper. Elle est en principe applicable quand il existe un seul usage possible des locaux ; Dans leur jargon, les juristes disent que les locaux sont monovalents.

La Cour d’appel de Caen dans une décision (CA Caen, 2e ch. civ., 12 mai 2022, n° 20/01847), qui manque de clarté, semble considérer que la méthode hôtelière n’est pas applicable et qu’il faut en outre tenir compte des conditions dans lequel le bail initial a été fixé, ce qui ne peut qu’être favorable aux investisseurs.

« Il est constant en l’espèce que le prix du loyer a été fixé dans le cadre d’un placement financier et comme le souligne le bailleur, il n’est aucunement démontré que le loyer initial de chaque lot commercialisé par Pierre et Vacances a été fixé par référence à une valeur locative globale divisée ensuite par millièmes de copropriété.

Il apparaît en outre nécessaire au vu du cas d’espèce d’apprécier s’il y a lieu de tenir compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé, ce dont il n’est pas justifié en l’état ». 

Il convient donc d’attendre avec impatience la décision de la Cour d’appel qui fera suite au rapport de l’expert.



Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 13 juin 2022.

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