Une banque doit tenir compte des possibilités de remboursement au terme d’un contrat de prêt in fine et notamment du départ en retraite de l’emprunteur.
A défaut, elle est condamnée à indemniser ce dernier. C’est ce qu’a décidé la Cour d’appel de Caen dans une décision du 15 décembre 2016.
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On sait qu’une banque perd tout droit au remboursement d’un prêt si elle n’engage pas des poursuites dans les deux ans suivant la cessation du paiement de ses mensualités par l’emprunteur ou du prononcé de la déchéance du terme (la déchéance du terme c’est la décision par la banque de réclamer la totalité des sommes restant à rembourser du fait d’une défaillance de paiement).
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Quand elles n’examinent pas un dossier de prêt, les banques impliquées dans les ratés de la défiscalisation immobilière commettent une faute manifeste : intégrer dans leurs simulations des loyers futurs comme si ces revenus étaient garantis.
Cette négligence est une faute comme le reconnait la Cour de Cassation dans un arrêt du 8 janvier 2013.
Publié par Erin. B. le 13 janvier 2016.
Les incidents de paiement favorisent l’emprunteur dans son contentieux avec la banque.
Dans des dossiers d’arnaque à la défiscalisation, il n’est pas rare que des clients viennent expliquer qu’ils ont réussi à assurer toutes les mensualités de remboursement en sollicitant amis et famille, qu’ils devront également rembourser un jour ? Mais est ce la bonne stratégie ? Je ne le crois pas.
On sait que la banque est tenue d’analyser la solvabilité du débiteur avant de lui consentir un emprunt et qu’à défaut, elle engage sa responsabilité. Or, les tribunaux déduisent le plus souvent de l’absence d’incident de paiement, que la banque a correctement analysé la situation du débiteur. Dès lors, la présence d’un incident de paiement est un argument qui vient à l’appui de la position du débiteur.
Par ailleurs, lorsque la banque n’a pas agi pendant deux ans à compter du premier incident à l’encontre d’un emprunteur, sa dette se trouve prescrite et elle ne peut plus se retourner contre lui (article L. 137-2 du Code de la consommation).
Or, dans les dossiers de défiscalisation, il n’est pas rare que des négociations s’engagent à la demande de l’emprunteur qui a cessé de régler ses mensualités, compte tenu de l’absence de revenus provenant du bien acheté par la banque. Ces négociations sont parfois longues, dans un dossier plaidé récemment l’établissement prêteur n’avait pas agi pendant 7 ans, sans qu’il y ait d’écrit matérialisant l’accord sur un moratoire.
Si ces discussions n’aboutissent pas et qu’il s’est écoulé plus de deux ans depuis l’incident de paiement, l’emprunteur est tiré d’affaires. La banque de son coté va tenter de soutenir qu’elle a accordé un moratoire tacitement.
Rappelons que la prescription est interrompue ou suspendue par les poursuites que peut engager la banque, par exemple saisie des comptes bancaires, entre autres.
Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 11 janvier 2016.
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Le sentiment de culpabilité est très présent chez les victimes des opérations de défiscalisation immobilières frauduleuses. Un sentiment légitime et pourtant…
On peut être un épargnant très bien informé et tomber dans le piège de ces opérations alléchantes et complexes.
L’investisseur est démarché de façon agressive et convaincante, on lui promet des produits défiscalisants garantis par l’État et par une grande banque. Comment et pourquoi se méfier ?
Une fois encore, lisez avec attention les conseils et règles à respecter et ayez bien en tête que ces opérations sont rarement en faveur de l’épargnant (aucune étude réalisée à ce jour).
Publié par Erin B. le 8 décembre 2015