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Une décision très en faveur des investisseurs lésés

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Le  vendeur est tenu d’informer l’investisseur même averti, des risques liés à l’achat d’un bien immobilier entrant dans un programme de défiscalisation. C’est à lui de de justifier qu’il a exécuté cette obligation. C’est ce que vient d’affirmer la Cour de cassation dans une décision en date du 16 Mars 2023 – 3e chambre civile,  n° 21-25.984.

Cette décision est donc très en faveur des investisseurs lésés dans des programmes de défiscalisation immobilière.

Doit donc être cassé l’arrêt qui rejette les demandes formées contre le promoteur-vendeur, au motif que le bail commercial, compris dans ce projet, comporte nécessairement un aléa que l’investisseur, qui, exerçant la profession d’actuaire, était en mesure d’appréhender. La Cour d’appel aurait dû relever que ledit promoteur vendeur avait donné à l’investisseur une information sur l’existence de risques inhérents à l’opération projetée dont la rentabilité était annoncée comme garantie.

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 27 mars 2023.


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Action en responsabilité du banquier

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Un justiciable reprochait à sa banque de ne pas l’avoir mis en garde contre les risques de souscription d’un prêt.

Il a donc intenté une action contre sa banque et la Cour d’appel d’Aix en Provence a rendu une décision le 15 décembre 2022 déclarant l’action non prescrite pour les raisons suivantes.

Aux termes de l’article 2224 du Code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. 

S’agissant d’une action en responsabilité à l’encontre du banquier dispensateur de crédit pour manquement à son obligation de mise en garde, le point de départ du délai de prescription ne saurait donc être la date de conclusion du contrat de prêt, mais le moment où l’emprunteur non averti a eu connaissance du risque de l’endettement né de l’octroi du prêt au regard de ses capacités financières.

Le principe rappelé par la Cour d’appel est pleinement transposable aux affaires de défiscalisation. Ce n’est pas à compter de la date de signature de l’acte d’acquisition que la prescription commence à courir mais à partir du moment où l’investisseur lésé  a eu conscience de sa mésaventure !

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 3 janvier 2023.


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La responsabilité des notaires dans les opérations de défiscalisation

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Les décisions concernant la mise en jeu de la responsabilité des notaires dans les opérations de défiscalisation s’enchainent. Il leur est en effet régulièrement reproché de ne pas avoir rempli leur devoir de conseil et d‘information. 

La Cour d’appel de Caen a du statuer le 8 février 2022 sur une affaire de défiscalisation Malraux initiée par la société France Pierre Invest qui a fait l’acquisition à Bayeux (14) d’un ensemble immobilier en vue de le diviser en parcelles et de revendre ces dernières à différents investisseurs.

Le bien acquis comme une grange à restaurer et non comme un immeuble à usage d’habitation

Lors de la réitération de la vente par acte authentique du 28 décembre 2007 reçu par Maître D., le bien vendu moyennant le prix de 120.000,00 €, a été désigné comme étant une grange à restaurer dépendant d’un ensemble immobilier plus grand, située à […], ainsi que les 100/1000èmes indivis d’un jardin commun et d’un passage commun situés […] et […].

Les époux A. qui souhaitaient effectuer une opération immobilière s’inscrivant dans le cadre de la Loi Malraux, ont fait réaliser les travaux de rénovation de la grange et ont bénéficié d’une déduction foncière de 101.595,00 € au titre de l’année 2007 et de 100.070 € au titre de l’année 2008 dans le cadre de leurs revenus fonciers des années 2007 et 2008.

À la suite d’un contrôle sur pièces, l’administration fiscale leur a adressé, par lettre recommandée du 3 août 2010, une proposition de rectification au motif que l’acte authentique établi par Maître D. le 28 décembre 2007 décrivait le bien acquis comme une grange à restaurer et non comme un immeuble à usage d’habitation, de telle sorte qu’ils ne pouvaient pas bénéficier des déductions foncières de 2007 et 2008. Leur recours porté devant le tribunal administratif puis la Cour administrative de Nancy a été rejeté.

Les époux lésés ont donc engagé la responsabilité de leur notaire.

Le notaire connaissait la volonté des époux de bénéficier des avantages fiscaux de la Loi Malraux et il lui incombait donc d’attirer l’attention des époux A. autrement que par le seul envoi du projet d’acte, d’une part sur le changement de désignation du bien vendu, d’autre part sur l’impossibilité dans ces conditions de bénéficier du dispositif de la Loi Malraux, ce peu important que les acquéreurs aient été assistés de leur propre notaire, ceci ne dispensant pas le notaire rédacteur de son propre devoir de conseil.

Le notaire a donc été condamné à indemniser les époux au titre de la perte d’une chance à 95% du montant du redressement fiscal.

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 11 février 2022.

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