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Prescription dans les opérations de défiscalisation

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La Cour de cassation a rendu le 5 Octobre 2023 une décision confirmant que dans les opérations de défiscalisation le délai de prescription court à partir de la révélation de l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue.

« 8. Il est jugé que le délai de l’action en responsabilité, qu’elle soit de nature contractuelle ou délictuelle, court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en a pas eu précédemment connaissance (Cass., 1re Civ., 11 mars 2010, pourvoi n° 09-12.710, Bull. 2010, I, n° 62 ; Cass., 2e Civ., 18 mai 2017, pourvoi n° 16-17.754, Bull. 2017, II, n° 102).

9. Pour fixer le point de départ de l’action en responsabilité qui pourrait être exercée par les acquéreurs contre le vendeur et ses mandataires au jour de l’acquisition des biens litigieux et rejeter la demande d’expertise, l’arrêt retient que, s’agissant du manquement à l’obligation d’information ou de conseil, le dommage consistant en une perte de chance de ne pas contracter se manifeste dès l’établissement de l’acte critiqué.

10. En statuant ainsi, alors que, s’agissant d’un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage pour les acquéreurs ne pouvait résulter que de faits susceptibles de leur révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat, la cour d’appel a violé les textes susvisés. »

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 27 novembre 2023.


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La Cour d’appel de Bordeaux donne raison aux investisseurs

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La Cour d’appel de BORDEAUX  le 11 mai 2023 vient de donner raison aux investisseurs lésés sur la prescription.

« De même, il ne peut être considéré ainsi que le point de départ de la prescription serait laissé à la seule volonté de l’investisseur et serait purement potestatif alors même qu’il appartient à celui qui se prévaut de la prescription de rapporter la preuve que celle-ci est acquise et notamment, en l’espèce, qu’elle aurait commencé à courir antérieurement.

Contrairement à ce qui est soutenu par les sociétés intimées, il s’agit pour elles de rapporter la preuve d’un fait positif qui peut être rapportée par tout moyen en sorte qu’il ne s’agit pas d’une preuve impossible au contraire de celle qui serait imposée à l’investisseur de ce qu’il n’aurait pas connu plus tôt les faits lui permettant d’agir.

Or, les sociétés intimées sont défaillantes dans la preuve qui leur incombe de ce que le dommage se serait manifesté plus tôt, ne combattant pas utilement l’affirmation de l’appelant selon laquelle le dommage ne se serait manifesté à lui qu’à l’issue de la période maximale de défiscalisation de 15 ans lorsqu’il a repris possession de son bien et l’a fait évaluer en vue de sa revente. 

(…)

Déclare recevable comme non prescrite l’action indemnitaire en responsabilité extra contractuelle engagée par M. [O] [P] à l’encontre des sociétés Stellium Immobilier, Promotion Pichet et Cyrano, tant sur le fondement du manquement au devoir d’information et de conseil que sur celui des manoeuvres dolosives.« 

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 19 juin 2023.


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Nouvelle décision intéressante en matière de délai de prescription

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La Cour d’appel de Toulouse qui avait une tendance à considérer comme prescrite les actions des investisseurs malheureux vient de leur donner raison sur ce point dans une décision en date du 2 Février 2023.

La Cour a fait courir le délai de prescription à la date à laquelle l’investisseur a eu connaissance de la perte de valeur.

La décision mérite donc d’être saluée sur ce point et il est donc utile d’en citer un extrait :

« Et, dans la mesure où en l’espèce, le demandeur soutient avoir l’intention d’agir en responsabilité contractuelle et/ou délictuelle pour manquement à l’obligation de conseil et d’information contre Edelis, le promoteur vendeur auteur de la plaquette de présentation du projet et pour tromperie contre AS IFB France à l’origine de l’étude patrimoniale et de la projection financière du projet, l’action entre dans les prévisions de l’article 2224 du Code civil la prescription d’une action en responsabilité, contractuelle ou délictuelle, court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance.

S’agissant d’un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, ce n’est qu’au jour de l’estimation immobilière destinée à la revente de l’immeuble que M. X  titulaire de l’action en responsabilité, a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, plus tôt le 16 août 2017, date à laquelle l’agent immobilier De Freitas l’a informé de la baisse de valeur se situant entre 45 et 49 000€ alors qu’il avait acquis l’immeuble 110 000€ en 2006. »

De manière curieuse, la Cour a cependant débouté le demandeur en prétextant qu’il ne justifiait pas suffisamment de la baisse des prix.

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 7 février 2023.

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Action en responsabilité du banquier

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Un justiciable reprochait à sa banque de ne pas l’avoir mis en garde contre les risques de souscription d’un prêt.

Il a donc intenté une action contre sa banque et la Cour d’appel d’Aix en Provence a rendu une décision le 15 décembre 2022 déclarant l’action non prescrite pour les raisons suivantes.

Aux termes de l’article 2224 du Code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. 

S’agissant d’une action en responsabilité à l’encontre du banquier dispensateur de crédit pour manquement à son obligation de mise en garde, le point de départ du délai de prescription ne saurait donc être la date de conclusion du contrat de prêt, mais le moment où l’emprunteur non averti a eu connaissance du risque de l’endettement né de l’octroi du prêt au regard de ses capacités financières.

Le principe rappelé par la Cour d’appel est pleinement transposable aux affaires de défiscalisation. Ce n’est pas à compter de la date de signature de l’acte d’acquisition que la prescription commence à courir mais à partir du moment où l’investisseur lésé  a eu conscience de sa mésaventure !

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 3 janvier 2023.


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La Cour d’appel a statué : l’action n’est pas prescrite

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La Cour d’appel de Paris a rendu le 28 novembre 2022 une décision concernant  la société EDELIS qui s’appelait autrefois AKERYS.

La Cour d’appel de Paris a rendu le 28 novembre 2022 une décision concernant  la société EDELIS qui s’appelait autrefois AKERYS.

L’affaire soumise à la Cour était assez classique quand on connaît la société EDELIS 

Le 15 mars 2010, par l’intermédiaire de la société Maestria Conseil, deux justiciables ont signé un contrat de réservation préliminaire aux fins d’achat, en l’état futur d’achèvement, d’un bien immobilier situé dans la résidence Monté Cristo pour un montant de 132.900,00 euros TTC, auprès de la société AKERYS Promotion, dans le but de réaliser un investissement immobilier leur permettant de défiscaliser les revenus de ce bien.

Soutenant en substance qu’ils ont été démarchés par la société MAESTRIA Conseil afin de procéder à un investissement immobilier locatif dans le cadre du régime fiscal Scellier, mais que cette société, mandataire de la société EDELIS, a manqué à ses obligations d’information et de conseil, et qu’ils ont été victimes de dol, le couple de justiciables a fait assigner la société EDELIS et la société MAESTRIA Conseil par actes d’huissier du 27 mai 2021 et du 1er juin 2021 devant le tribunal judiciaire de Créteil. Cette juridiction a considéré que l’affaire était prescrite et les justiciables ont donc saisi la Cour d’appel de Paris.

La Cour d’appel a ainsi statué :

« Ils invoquent une évaluation du chiffrage de revente contenue dans un document dénommé ‘Plan d’épargne fiscal’ qui leur a été remis le 15 mars 2010 par la société Maestria Conseil qu’ils présentent comme mandataire de la société AKERIS Promotion devenue EDELIS.

Le document précité chiffre 2 valeurs de cession du support fiscal (hypothèse 1 et hypothèse 2) au jour de la clôture du plan épargne fiscal sur 9 ans. Il s’en déduit que le point de départ de la prescription dans cette occurence se situe à l’issue de la période de 9 années suivant le début du dispositif dit Scellier soit le 29 juin 2021 non pas au jour de l’estimation immobilière qui présenterait un caractère subjectif et potestatif ;

Les assignations ayant été délivrées le 27 mai 2021 et le 1er juin 2021, l’action n’est pas prescrite.« 

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 12 décembre 2022.


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