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Nouvelle décision intéressante en matière de délai de prescription

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La Cour d’appel de Toulouse qui avait une tendance à considérer comme prescrite les actions des investisseurs malheureux vient de leur donner raison sur ce point dans une décision en date du 2 Février 2023.

La Cour a fait courir le délai de prescription à la date à laquelle l’investisseur a eu connaissance de la perte de valeur.

La décision mérite donc d’être saluée sur ce point et il est donc utile d’en citer un extrait :

« Et, dans la mesure où en l’espèce, le demandeur soutient avoir l’intention d’agir en responsabilité contractuelle et/ou délictuelle pour manquement à l’obligation de conseil et d’information contre Edelis, le promoteur vendeur auteur de la plaquette de présentation du projet et pour tromperie contre AS IFB France à l’origine de l’étude patrimoniale et de la projection financière du projet, l’action entre dans les prévisions de l’article 2224 du Code civil la prescription d’une action en responsabilité, contractuelle ou délictuelle, court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance.

S’agissant d’un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, ce n’est qu’au jour de l’estimation immobilière destinée à la revente de l’immeuble que M. X  titulaire de l’action en responsabilité, a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, plus tôt le 16 août 2017, date à laquelle l’agent immobilier De Freitas l’a informé de la baisse de valeur se situant entre 45 et 49 000€ alors qu’il avait acquis l’immeuble 110 000€ en 2006. »

De manière curieuse, la Cour a cependant débouté le demandeur en prétextant qu’il ne justifiait pas suffisamment de la baisse des prix.

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 7 février 2023.

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Action en responsabilité du banquier

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Un justiciable reprochait à sa banque de ne pas l’avoir mis en garde contre les risques de souscription d’un prêt.

Il a donc intenté une action contre sa banque et la Cour d’appel d’Aix en Provence a rendu une décision le 15 décembre 2022 déclarant l’action non prescrite pour les raisons suivantes.

Aux termes de l’article 2224 du Code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. 

S’agissant d’une action en responsabilité à l’encontre du banquier dispensateur de crédit pour manquement à son obligation de mise en garde, le point de départ du délai de prescription ne saurait donc être la date de conclusion du contrat de prêt, mais le moment où l’emprunteur non averti a eu connaissance du risque de l’endettement né de l’octroi du prêt au regard de ses capacités financières.

Le principe rappelé par la Cour d’appel est pleinement transposable aux affaires de défiscalisation. Ce n’est pas à compter de la date de signature de l’acte d’acquisition que la prescription commence à courir mais à partir du moment où l’investisseur lésé  a eu conscience de sa mésaventure !

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 3 janvier 2023.


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La Cour d’appel a statué : l’action n’est pas prescrite

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La Cour d’appel de Paris a rendu le 28 novembre 2022 une décision concernant  la société EDELIS qui s’appelait autrefois AKERYS.

La Cour d’appel de Paris a rendu le 28 novembre 2022 une décision concernant  la société EDELIS qui s’appelait autrefois AKERYS.

L’affaire soumise à la Cour était assez classique quand on connaît la société EDELIS 

Le 15 mars 2010, par l’intermédiaire de la société Maestria Conseil, deux justiciables ont signé un contrat de réservation préliminaire aux fins d’achat, en l’état futur d’achèvement, d’un bien immobilier situé dans la résidence Monté Cristo pour un montant de 132.900,00 euros TTC, auprès de la société AKERYS Promotion, dans le but de réaliser un investissement immobilier leur permettant de défiscaliser les revenus de ce bien.

Soutenant en substance qu’ils ont été démarchés par la société MAESTRIA Conseil afin de procéder à un investissement immobilier locatif dans le cadre du régime fiscal Scellier, mais que cette société, mandataire de la société EDELIS, a manqué à ses obligations d’information et de conseil, et qu’ils ont été victimes de dol, le couple de justiciables a fait assigner la société EDELIS et la société MAESTRIA Conseil par actes d’huissier du 27 mai 2021 et du 1er juin 2021 devant le tribunal judiciaire de Créteil. Cette juridiction a considéré que l’affaire était prescrite et les justiciables ont donc saisi la Cour d’appel de Paris.

La Cour d’appel a ainsi statué :

« Ils invoquent une évaluation du chiffrage de revente contenue dans un document dénommé ‘Plan d’épargne fiscal’ qui leur a été remis le 15 mars 2010 par la société Maestria Conseil qu’ils présentent comme mandataire de la société AKERIS Promotion devenue EDELIS.

Le document précité chiffre 2 valeurs de cession du support fiscal (hypothèse 1 et hypothèse 2) au jour de la clôture du plan épargne fiscal sur 9 ans. Il s’en déduit que le point de départ de la prescription dans cette occurence se situe à l’issue de la période de 9 années suivant le début du dispositif dit Scellier soit le 29 juin 2021 non pas au jour de l’estimation immobilière qui présenterait un caractère subjectif et potestatif ;

Les assignations ayant été délivrées le 27 mai 2021 et le 1er juin 2021, l’action n’est pas prescrite.« 

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 12 décembre 2022.


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Que doivent démontrer les investisseurs s’ils veulent avoir gain de cause

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La  Cour d’appel de Toulouse par décision en date du 16 Mai 2022 – n° 21/00852 a débouté des investisseurs de leur demande d’indemnisation.

Contrairement à d’autres dossiers, les acquéreurs malheureux avaient tenté de faire courir la prescription à compter de l’issue de la période de défiscalisation.

Mais la Cour d’appel a relevé que dans leurs écritures, les appelants soutenaient que l’investissement avait été fait à des fins locatives, et elle en déduit donc que le prix de cession à terme n’avait aucune importance et qu’ils ne pouvaient donc faire courir la prescription.

Le raisonnement est sévère et il faudrait avoir accès au dossier pour savoir s’il est justifié.

Espérons cependant que la décision fera l’objet d’un pourvoi.

Rappelons enfin que les demandeurs s’ils veulent avoir gain de cause doivent démontrer que le financement de leur investissement reposait sur trois éléments :

  • Les loyers
  • La défiscalisation
  • Le prix de revente.

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 23 mai 2022.

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Ne pas soutenir que le prix d’acquisition est surévalué pour ne pas prendre le risque d’être prescrit

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La Cour d’appel de Poitiers vient de confirmer 1re chambre civile, 1 Mars 2022 – n° 19/03580 un jugement en date du Tribunal de grande instance de la Roche-sur-Yon du 27 septembre 2019.

Ce jugement a considéré prescrites les actions suivantes d’investisseurs malheureux en défiscalisation.

– en nullité de la vente pour dol, le délai de prescription de l’article 2224 du Code civil ayant commencé à courir, selon les magistrats, à compter de la date de l’acte authentique de vente s’agissant du prix de vente, de la première location s’agissant de la rentabilité locative, l’existence de malfaçons étant sans incidence sur la caractérisation d’un dol ;

– en responsabilité pour manquement au devoir de conseil et d’information, le délai de prescription ayant également commencé à courir à compter de la date de l’acte de vente et l’existence de malfaçons ignorée à cette date ne pouvant être opposée.

La Cour d’appel a confirmé ce jugement en expliquant que « Le prix de vente du lot a été définitivement fixé et connu de l’appelante à la date de l’acte authentique. L’acquéreur disposait à cette date des éléments d’information nécessaires pour vérifier l’adéquation du prix du bien acquis aux valeurs contemporaines du marché immobilier local.

Le point de départ du délai de prescription, laquelle a pour finalité la sécurité juridique, ne peut être laissé à l’appréciation de l’une des parties à l’acte. Retenir qu’il court à compter du jour où la revente du bien est envisagée en abandonnerait au seul acquéreur la fixation« .

Manifestement les demandeurs ont excipé d’une surévaluation du prix d’acquisition et d’un problème de rentabilité locative et ont peu axé leurs demandes sur le prix de revente.

Cette décision est particulièrement injuste puisque le pseudo commercialisateur a justement pour mission de vérifier le montage économique de l’opération qui comprend trois composantes :

  • Les loyers
  • La défiscalisation
  • La plus value ou la moins value finale.

Tant que cette dernière valeur n’est pas connue ce qui n’est pas possible avant la fin de la période d’immobilisation fiscale, la prescription ne peut courir.

Les juges de Poitiers n’auraient donc pas du faire peser sur l’acquéreur une obligation de vérification de la valeur d’achat ni prétendre que la prescription ne peut courir à partir de la date de revente.

Espérons que la Cour de Cassation soit saisie et infirme cette décision inacceptable.

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 24 mars 2022.

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