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La Cour d’appel a statué : l’action n’est pas prescrite

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La Cour d’appel de Paris a rendu le 28 novembre 2022 une décision concernant  la société EDELIS qui s’appelait autrefois AKERYS.

La Cour d’appel de Paris a rendu le 28 novembre 2022 une décision concernant  la société EDELIS qui s’appelait autrefois AKERYS.

L’affaire soumise à la Cour était assez classique quand on connaît la société EDELIS 

Le 15 mars 2010, par l’intermédiaire de la société Maestria Conseil, deux justiciables ont signé un contrat de réservation préliminaire aux fins d’achat, en l’état futur d’achèvement, d’un bien immobilier situé dans la résidence Monté Cristo pour un montant de 132.900,00 euros TTC, auprès de la société AKERYS Promotion, dans le but de réaliser un investissement immobilier leur permettant de défiscaliser les revenus de ce bien.

Soutenant en substance qu’ils ont été démarchés par la société MAESTRIA Conseil afin de procéder à un investissement immobilier locatif dans le cadre du régime fiscal Scellier, mais que cette société, mandataire de la société EDELIS, a manqué à ses obligations d’information et de conseil, et qu’ils ont été victimes de dol, le couple de justiciables a fait assigner la société EDELIS et la société MAESTRIA Conseil par actes d’huissier du 27 mai 2021 et du 1er juin 2021 devant le tribunal judiciaire de Créteil. Cette juridiction a considéré que l’affaire était prescrite et les justiciables ont donc saisi la Cour d’appel de Paris.

La Cour d’appel a ainsi statué :

« Ils invoquent une évaluation du chiffrage de revente contenue dans un document dénommé ‘Plan d’épargne fiscal’ qui leur a été remis le 15 mars 2010 par la société Maestria Conseil qu’ils présentent comme mandataire de la société AKERIS Promotion devenue EDELIS.

Le document précité chiffre 2 valeurs de cession du support fiscal (hypothèse 1 et hypothèse 2) au jour de la clôture du plan épargne fiscal sur 9 ans. Il s’en déduit que le point de départ de la prescription dans cette occurence se situe à l’issue de la période de 9 années suivant le début du dispositif dit Scellier soit le 29 juin 2021 non pas au jour de l’estimation immobilière qui présenterait un caractère subjectif et potestatif ;

Les assignations ayant été délivrées le 27 mai 2021 et le 1er juin 2021, l’action n’est pas prescrite.« 

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 12 décembre 2022.


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Une décision de la Cour de cassation qui redonnera espoir aux investisseurs malheureux

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La Cour de cassation a rendu le 26 octobre 2022 une décision en matière de prescription appliquée à la défiscalisation qui devrait mettre fin aux errements de certaines Cour d’appel et redonner espoir et sourire aux investisseurs malheureux.

Parmi les parties figuraient AKERYS devenue EDELIS et IFB.

La justice est enfin rendue et l’équité retrouvée.

Dans une décision du 9 juin 2021, la Cour d’appel d’Agen avait fixé le point de départ de l’action en responsabilité exercée par l’acquéreur contre le vendeur et son mandataire au jour de la signature de l’acte authentique de la vente en l’état futur d’achèvement, soit le 8 septembre 2005, l’arrêt retient que, s’agissant d’un manquement à l’obligation d’information ou de conseil, le dommage consistant en une perte de chance de ne pas contracter se manifeste dès l’établissement de l’acte critiqué.

La Cour de cassation n’a pas admis ce raisonnement et a donc jugé « qu’en statuant ainsi, alors que, s’agissant d’un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage pour l’acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat, la Cour d’appel a violé le texte susvisé. »

Qui plus est, sur le reproche de dol, la Cour de Cassation a reproché au promoteur de ne pas « rechercher, comme il le lui était demandé, si, lors de la conclusion du contrat, l’acquéreur n’avait pas été induit en erreur sur la rentabilité et la valeur du bien … en l’absence d’analyse des prix du marché par un organisme indépendant, la Cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. »



Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 21 novembre 2022.


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Autre décision intéressante en matière de prescription transposable aux opérations de défiscalisation

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La Cour de cassation a rendu une décision intéressante en matière de prescription transposable aisément aux opérations de défiscalisation.

Un associé d’une société civile apprend que sa belle sœur a acquis en imitant sa signature ses parts sociales. Il l’assigne mais la belle sœur estime que l’affaire est prescrite puisque la cession des parts a été publiée au greffe depuis plus de cinq ans .

Mais l’associé rétorque que le point de départ de la prescription est le jour où il a connu la fraude.

La Cour de cassation lui a donné raison en ces termes :

« 9. L’absence de consentement constituant, comme le vice du consentement, une cause de nullité inhérente à l’une des parties, le délai de prescription de cinq ans ne court qu’à compter du jour de sa découverte.

10. L’action en nullité de la cession de ses parts sociales engagée par M. [U] [O] en invoquant la falsification de sa signature s’analyse en une action fondée sur une absence de consentement.

11. Il s’ensuit qu’elle était soumise au délai de prescription quinquennal de l’article 1304 précité, courant à compter du jour où M. [U] [O] a eu connaissance de l’acte comportant sa signature falsifiée.

12. En second lieu, il résulte de l’article 1865 du Code civil que la publication de l’acte de cession de parts sociales au registre du commerce et des sociétés est destinée à assurer l’opposabilité de l’acte aux tiers. 

13. Il s’ensuit que la présomption de connaissance de l’acte résultant de l’accomplissement de cette formalité ne s’applique pas dans les rapports entre les parties à l’acte.

14. Ayant souverainement relevé que M. [U] [O], qui n’avait aucune raison particulière de consulter Infogreffe et de se rendre compte qu’il avait été dépossédé de la part qu’il détenait dans la SCI au moyen d’un faux, n’avait eu connaissance de ce faux que le 24 juin 2014, lorsqu’il avait porté plainte, la Cour d’appel en a exactement déduit que l’action introduite le 21 décembre 2016 n’était pas prescrite. »



Cette décision est bien entendu transposable en matière de dol et le point 14 est particulièrement intéressant puisque la Cour a jugé que le justiciable n’avait pas de raison de consulter le greffe, tout comme un investisseur lésé  n’a pas de raison de s’informer de la valeur de son bien avant la date à laquelle il peut vendre.

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 25 juillet 2022.

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Condamnation pour dol

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La société Pichet avait été condamnée pour dol par la Cour d’appel de Pau le 18 décembre 2020, tant en raison de sa qualité de promoteur, que pour avoir absorbé sa filiale de commercialisation CAPITALYS.

La Cour de cassation a confirmé cet arrêt par décision en date du 20 Avril 2022.

La décision comprend l’analyse de plusieurs fondements, dont le plus intéressant est le dol, qui est défini ainsi dans le Code Civil  article 1137 :

« Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. »

La Cour d’appel de Pau a alors étudié de manière minutieuse les simulations effectuées par la société CAPITALYS et ces simulations sont bâties toujours sur le même modèle, ce qui laisse l’espoir à de nombreux investisseurs placés dans la même situation.

« La revalorisation de 2% par an est appliquée au prix du bien … en revanche pour un contrat passé après la fin du mois de novembre 2008, cette revalorisation constitue un argument de vente frauduleux de la part d’un professionnel de l’immobilier ; « 

« la somme qualifiée d’épargne n’est pas une disponibilité financière (ce qui est le sens du mot épargne qui ne fait pas référence à utilisation qu’on peut en faire) ; il s’agit d’une dépense effectivement payée à la banque prêteuse et qu’il faut assumer sauf à risquer d’être saisi ; présenter cette dépense comme une épargne induit en erreur ;

« la simulation contient donc en ‘entrées’ les loyers nets de charge, les économies d’impôts qui sont aléatoires et une ‘épargne’ qui n’en est pas une ; la somme de ces entrées et de ces sorties doit être nulle, mais ce n’est pas un autofinancement, ce n’est qu’un équilibre de données comptables.

« En résumé, le dol est démontré en l’espèce par les éléments concordants suivants pris dans la simulation et non dans l’opération réelle :

—  le gain à 9 ans artificiellement augmenté du simple au double en utilisant fallacieusement la valeur d’achat T.T.C. et non la valeur H.T. comme assiette de sa prise de valeur nette (revalorisée ou non) rapportée à la diminution du capital restant dû sur l’emprunt en basant fallacieusement la prise de valeur nette du valeur du bien; compte tenu de la durée de l’emprunt envisagé (et non de l’emprunt réel), se trouve affichée une valeur du double environ ; le gain de valeur nette du bien n’est pas de 53.958 euros comme indiqué mais de l’ordre de 32.000 euros (avec une revalorisation du bien acceptée comme hypothèse valable) ;

— cette présentation n’a été possible que parce qu’au départ du raisonnement, le calcul d’impôt n’a été posé dans aucune des deux hypothèses à comparer que sont d’abord la situation actuelle de la personne démarchée ensuite l’hypothèse d’un achat aux prix et conditions envisagés ; le recours à l’écrit pour convaincre supposait qu’à tout le moins fût établi un document exhaustif posant correctement les hypothèses ; au lieu de cela, il est aisé de constater que l’acquéreur s’est trouvé submergé par un flot d’affirmations arithmétiquement incontrôlables ; si les calculs demeurent simple sans exiger d’expertise, ils n’ont été reconstitués par aucune des parties au procès, qui se sont bornées à inviter la juridiction à le faire au travers des critiques formulées ou des affirmations soutenues en défense.

— on note que les manuscrits conservés (pièce 2-3 et 2-4 de B C) sont confus et qu’ils laissent comprendre que la réduction de 6% de la valeur du bien entre dans les charges déductibles servant à déterminer un loyer net ; cette valeur n’est pas déduite des charges réductibles mais du revenu imposable

— les calculs d’impôts ne sont pas refaits crayon en main avec application des formules d’imposition et référence à toutes les déductibilités prévues par le CGI.

Il résulte ensuite de la propre argumentation de la SAS PROMOTION PICHET et de la S.C.I. MESTADE, que cette méthode de commercialisation est généralisée et applicable à tous les dossiers plaidés. »

La  Cour d’appel de Pau a refusé l’annulation de la vente, mais a considéré qu’il y avait 2 chances sur 3 que le demandeur n’aurait pas contracté si Pichet/CAPITALYS n’avait pas commis de dol.  Elle a donc estimé que le préjudice était égal au 2/3 de la perte de valeur.

La Cour d’Appel a ensuite condamné PICHET à une somme de 5.000 euros en réparation du préjudice moral  et de de 5.000 euros en compensation de frais irrépétibles.

La Cour de Cassation a donc confirmé en ces termes l’analyse de la Cour d’ appel de Pau :

« Après  avoir procédé à une analyse détaillée de l’ensemble des documents produits et débattus entre les parties, la cour d’appel, qui a retenu que le dol était démontré par un gain à neuf ans artificiellement augmenté environ du double en utilisant fallacieusement la valeur d’achat toutes taxes comprises (TTC) et non la valeur hors taxes du bien comme assiette de sa prise de valeur nette rapportée à la diminution du capital restant dû sur l’emprunt, que la revalorisation du prix TTC était destinée à endormir la vigilance des cocontractants et que les acquéreurs avaient été trompés sur le gain attendu, majoré quasiment du simple au double, a caractérisé l’intention dolosive du mandataire. Elle a pu déduire de ces seuls motifs que le mandataire était responsable du préjudice causé par le dol commis au préjudice des acquéreurs. »

Par leur pertinence, ces deux arrêts feront certainement jurisprudence, ce qui devrait donner de l’espoir à des investisseurs ayant acquis sur la base de fausses simulations.

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 29 avril 2022.

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Merci pour vos témoignages et commentaires ! 
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Prescription : décision de la Cour d’appel de Reims

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La Cour d’appel, Reims, Chambre civile, 1re section, 11 Mai 2021 – n° 20/00093 dans une affaire mettant aux prises les sociétés EDELIS (AKERYS et IFB à un investisseur malheureux) a reconnu que la prescription ne pouvait courir à partir du jour de la signature de l’acte, ce qui nous apparaît conforme à la position de la Cour de Cassation.
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