Les pièges de la défiscalisation immobilière, une mécanique bien rodée

Si vous n’avez pas été convaincus par nos « Arnaques en bref », cet article vous explique par le menu comment le piège de la défiscalisation immobilière se referme sur le contribuable-investisseur.

L’occasion de détailler le rôle de tous les protagonistes impliqués dans une stratégie frauduleuse bien rôdée.

Le promoteur
La pénurie de terrains disponibles dans les zones attractives pousse les promoteurs à rechercher des terrains dans des régions plus éloignées, en général l’Outre-Mer et à proximité des certaines villes de Province.

Pour le promoteur, c’est « tout bénéfice » puisque les prix de ces terrains sont faibles. Pour le particulier en revanche, c’est une autre histoire car en général ces zones étant moins attractives, la demande locative est faible, alors que c’est précisément sur ce point qu’il devra s’engager !

La société de défiscalisation immobilière
Une fois le terrain acheté, le promoteur fait intervenir une société de défiscalisation, (également appelée dans ce blog « le commercialisateur »), afin de vendre ces logements en cours de construction.

La force de ces sociétés : des commerciaux extrêmement efficaces aux techniques de ventes agressives…

Les commerciaux de la défiscalisation immobilière
Ces vendeurs ont des arguments en béton et une méthode auxquels le particulier désireux de réduire ses impôts aura du mal à résister.

Jouant sur la proximité, ces vendeurs mettent en confiance le particulier en se rendant chez lui ou sur son lieu de travail. Les liens se resserrent, le client se sent rassuré car le commercial s’occupe de tout et présente une offre globale (« un package ») qui, sur le papier, garantit une réduction fiscale et une rentabilité sur la base des loyers de plafonds prévus par la loi.

Une façon très habile de dissuader le client de se rendre sur le site et de ne pas « creuser » la question du prix. L’attention du client n’est attirée que sur les avantages fiscaux et sur l’attractivité du projet.

L’exploitant
La société en charge de la gestion du site : exploitation des biens immeubles, entretien, versement des loyers. Leur solidité financière et leur compétence ne sont pas garanties.
Les banques
Impossible de ne pas évoquer le rôle des banques dans cet engrenage puisqu’elles accordent des prêts relatifs à des projets immobiliers situés dans des zones déjà saturées en investissements locatifs. Il est donc clair dès le départ que la demande locative sera limitée ou peu pérenne.

Les notaires
Tout comme les banques, ils ne peuvent pas ignorer le manque d’attractivité de la zone de construction. Dans un arrêt du 30 avril 2009, la Cour de Cassation a d’ailleurs reconnu la responsabilité des notaires en matière d’opérations de défiscalisation immobilière. En cas de manquement ou de défaut à son devoir de conseil, le notaire s’expose à des dommages et intérêts

Le particulier
Notre particulier investisseur se retrouve propriétaire d’un bien immobilier surévalué, qu’il ne pourra louer qu’à un montant inférieur à celui prévu, ce qui inévitablement le met en grande difficulté dans le remboursement d’un emprunt souvent contracté sur 15 ou 20 ans.

La pire des situations est celle de ne pas pouvoir louer du tout car si le bien n’est pas loué à l’issue de la première année, le particulier ne peut bénéficier d’aucune réduction d’impôts puisqu’il n’a pas respecté son engagement.

Ces niches fiscales à haut risque sont la plupart du temps des placements toxiques, consultez les règles à respecter.

Vous êtes des copropriétaires en difficultés, vous pouvons échanger avec nous en toute confidentialité, je vous répondrai très vite : contact@pangelex.com

Erin B.
Publié pour vous le 16 novembre 2015