Le bail emphytéotique est une convention de bail portant sur terre rurale, des bâtiments d’habitation ou d’exploitation, pour une durée d’au moins 18 ans et maximale de 99 ans.
Il s’agit d’un véritable droit de propriété, le contrat qui constitue un bail emphytéotique doit donc faire l’objet d’une publicité foncière.
Le preneur du bail (« locataire ») est autorisé à sous-louer les biens pris en location ou à louer les immeubles qu’il a construits sur cette terre rurale sans autorisation du bailleur (« propriétaire »).
Au terme de ce bail emphytéotique, les constructions ou travaux de rénovation effectués par le preneur du bail deviennent la propriété du bailleur, sans indemnité, sauf clause contraire stipulé dans le contrat de bail.
C’est d’ailleurs à ce titre que nous l’évoquons ici car il est présent dans des dossiers d’abus de défiscalisation en Loi Malraux. ll est important de savoir que si une collectivité est encore propriétaire d’un monument historique, il est juridiquement impossible de défiscaliser en Malraux.
Hier : Plaidoirie dans un Tribunal de Grande instance de banlieue. Décision du tribunal courant Février.
En face 3 confrères, l’un représente le commercialisateur. C’est la première fois que je le rencontre dans un dossier. Les autres confrères représentent la banque et le notaire. Nous plaidons les uns contre les autres depuis près de 8 ans.
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Le montant des travaux est garanti et plafonné dans le cas du dispositif Loi Malraux.
Faux : Le dispositif a été modifié en 2015 mais auparavant, les copropriétaires avaient obligation d’adhérer à l’A.F.U.L. (Association foncière urbaine libre) dont l’une des missions est d’exécuter des travaux tels que la restauration des secteurs sauvegardés ou la restauration immobilière.
L’AFUL s’engage alors dans des travaux privatifs alors que les copropriétaires ne doivent concourir qu’aux travaux en parties communes. Résultat : les copropriétaires n’ont pas la maîtrise des coûts de réfection qui peuvent passer du simple au double.
Souvent appelé « dispositif des monuments historiques », il a pour objet de protéger et restaurer les bâtiments classés et les ouvrages situés en Secteur Sauvegardé et en Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP).
Le dispositif MALRAUX offre une réduction fiscale dont le montant est calculé sur celui des travaux de réfection, montant plafonné à 100 000 euros par an.
Comme tous les dispositifs de défiscalisation immobilière, la réduction d’impôt vient en contrepartie d’un engagement qui consiste à prendre en charge la restauration de l’ensemble de l’immeuble et de louer les logements nus à usage d’habitation principale pendant une période minimale de 9 ans. Cette obligation prend effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux.
Ce dispositif est par conséquent destiné aux contribuables les plus aisés, ayant une assise financière suffisante pour financer les travaux de réfection durant ces premières années.
