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La responsabilité des notaires dans les opérations de défiscalisation

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Les décisions concernant la mise en jeu de la responsabilité des notaires dans les opérations de défiscalisation s’enchainent. Il leur est en effet régulièrement reproché de ne pas avoir rempli leur devoir de conseil et d‘information. 

La Cour d’appel de Caen a du statuer le 8 février 2022 sur une affaire de défiscalisation Malraux initiée par la société France Pierre Invest qui a fait l’acquisition à Bayeux (14) d’un ensemble immobilier en vue de le diviser en parcelles et de revendre ces dernières à différents investisseurs.

Le bien acquis comme une grange à restaurer et non comme un immeuble à usage d’habitation

Lors de la réitération de la vente par acte authentique du 28 décembre 2007 reçu par Maître D., le bien vendu moyennant le prix de 120.000,00 €, a été désigné comme étant une grange à restaurer dépendant d’un ensemble immobilier plus grand, située à […], ainsi que les 100/1000èmes indivis d’un jardin commun et d’un passage commun situés […] et […].

Les époux A. qui souhaitaient effectuer une opération immobilière s’inscrivant dans le cadre de la Loi Malraux, ont fait réaliser les travaux de rénovation de la grange et ont bénéficié d’une déduction foncière de 101.595,00 € au titre de l’année 2007 et de 100.070 € au titre de l’année 2008 dans le cadre de leurs revenus fonciers des années 2007 et 2008.

À la suite d’un contrôle sur pièces, l’administration fiscale leur a adressé, par lettre recommandée du 3 août 2010, une proposition de rectification au motif que l’acte authentique établi par Maître D. le 28 décembre 2007 décrivait le bien acquis comme une grange à restaurer et non comme un immeuble à usage d’habitation, de telle sorte qu’ils ne pouvaient pas bénéficier des déductions foncières de 2007 et 2008. Leur recours porté devant le tribunal administratif puis la Cour administrative de Nancy a été rejeté.

Les époux lésés ont donc engagé la responsabilité de leur notaire.

Le notaire connaissait la volonté des époux de bénéficier des avantages fiscaux de la Loi Malraux et il lui incombait donc d’attirer l’attention des époux A. autrement que par le seul envoi du projet d’acte, d’une part sur le changement de désignation du bien vendu, d’autre part sur l’impossibilité dans ces conditions de bénéficier du dispositif de la Loi Malraux, ce peu important que les acquéreurs aient été assistés de leur propre notaire, ceci ne dispensant pas le notaire rédacteur de son propre devoir de conseil.

Le notaire a donc été condamné à indemniser les époux au titre de la perte d’une chance à 95% du montant du redressement fiscal.

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 11 février 2022.

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Prescription

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Nous sommes souvent contactés par des investisseurs malheureux qui ont acheté leur bien en 2007 et 2008 et qui s’aperçoivent que le prix de vente possible est souvent égal  au tiers du prix d’acquisition. Dans les simulations préalables à la vente, les commercialisateurs avaient au contraire laissé entrevoir une plus-value.

Les investisseurs lésés nous demandent alors s’ils peuvent engager une action.
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Acte de vente et régime VIR

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Dans le cas de l’achat d’un appartement dans un immeuble en rénovation, il n’est pas rare que les travaux ne soient pas achevés et que l’investisseur se retrouve dans l’impossibilité de jouir de son bien.

La situation est d’autant plus critique que la plupart du temps le promoteur a fait faillite. Que faire dans ce cas ?

Sachez tout d’abord que vous n’êtes pas seul et que d’autres copropriétaires sont certainement dans la même situation. Il est donc plus facile de réunir des preuves de la défaillance de certains acteurs du dossier.

Exemple de levier : dans ce cas de figure précis, à savoir, l’achat d’un appartement dans un immeuble en rénovation, le notaire se doit de rédiger un acte de vente en utilisant le régime des ventes d’immeuble à rénover que l’on appelle un VIR.

Rappelons que le notaire est tenu d’un devoir et d’une obligation de conseil, en l’occurrence, un acte de vente en VIR s’impose dans l’intérêt de l’acheteur car il oblige le promoteur à fournir une garantie d’achèvement extrinsèque. Cette garantie délivrée par une banque ou par un assureur permet de financer la fin des travaux en cas de défaillance.

Dans ce cas de figure qui n’est pas rare, non seulement le notaire ne respecte pas son devoir d’information et de conseils mais il n’est pas rare que ce manquement s’accompagne d’erreurs flagrantes et autant de preuves pour obtenir gain de cause (attestation comptables douteuse de la part du promoteur par exemple ou confusion entre dettes et fonds propres).

Avant d’investir, soyez vigilant et prenez un minimum de précautions, à commencer par naviguer sur notre blog : les pièges de la défiscalisation immobilière.

N’hésitez pas à partager, cet espace a été conçue afin d’informer les épargnants et le plus grand nombre.

Erin B.
Publié pour vous le 29 janvier 2016.