Dans les résidences services, le montant du loyer est souvent dérisoire et couvre à peine les frais ou remboursements des investisseurs malheureux qui ont été entrainés dans cette situation le plus souvent par des commerciaux indélicats.

Face à une telle situation, certains investisseurs sollicitent une annulation de la vente ou des dommages et intérêts pour défaut de conseil.

Il existe cependant une troisième voie qui est de solliciter une réévaluation des loyers à la fin bail.

En effet, sauf exception (par exemple pour les résidence étudiantes), les tribunaux jugent qu’une résidence service est monovalente ce qui permet de demander une réévaluation du loyer pour le porter au prix du marché.

Dès lors, comment déterminer la valeur du marché ?

Il existe en réalité plusieurs méthodes d’évaluation des loyers comme le rappelle justement la Cour d’appel de Poitiers, le 8 Février 2022 – n° 17/02335

• la méthode par comparaison directe, affectée d’un coefficient 3, en comparant la résidence X à d’autres résidences services comparables sur le secteur géographique, le type de structure et la situation locative (dans 12 établissements dans la campagne des Deux-Sèvres, sur les secteurs de La Rochelle, Rochefort et Saint-Jean d’Angély), qu’à du logement « classique » en copropriété, en raison de la nature de ces logements, s’agissant d’appartements privatifs, et en appliquant une majoration de 15 % par rapport à ce marché compte tenu des services proposés
  
• la méthode hôtelière, affectée d’un coefficient 2, par référence à l’article 145-36 du Code de commerce permettant de s’en tenir aux seuls usages observés dans la branche d’activité de résidences services seniors, en l’espèce par analogie à l’hôtellerie (méthode calculée en appliquant un « taux de recette » à la recette maximale « hébergement », corrigée par le taux de remplissage et des majorations en vertu des formules restauration et des recettes annexes
  
• la méthode du ratio, affectée d’un coefficient 1, de plus en plus utilisée dans les articles de presse spécialisée pour déterminer la rentabilité économique des établissements médicaux sociaux de type EHPAD.

La Cour d’appel a cependant écarté cette dernière méthode et la première pour ne retenir que la méthode hôtelière.

Cette méthode consiste à partir du chiffre d’affaires corrigé de l’exploitant et de considérer qu’une fraction doit revenir au bailleur.

Le chiffre d’affaires est notamment corrigé en fonction du taux d’occupation, des services rendus par la résidence, et de la concurrence éventuelle.

Auteur : Me Thibault du Manoir de Juaye, avocat à la Cour.
Publié par Erin B. le 7 novembre 2022.

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